nhà đất | mua bán nhà đất | cho thuê nhà đất | Batdongsan.nnn.vn
Trang chủ Giới thiệu Quy định Hướng dẫn Đọc báo Forum Đăng danh bạ web Quảng cáo & đăng tin VIP Liên hệ Đăng ký thành viên
  TÌM NHANH:        
Batdongsan.NNN.vn ;   Google là gì
THÀNH VIÊN ĐĂNG NHẬP:
Email
Mật khẩu
Đăng ký | Quên mật khẩu
DANH MỤC
 Tin mới trong 48h (538)
 Bất động sản Hà Nội (5999)
 Bất động sản TP HCM (6856)
 Bất động sản các tỉnh (5922)
 Bất động sản các nước (1)
 Nhà đất bán (949)
 Nhà đất cho thuê (33)
 Dự án bất động sản (4)
 Cần thuê - Cần mua (0)
 Danh bạ Bất động sản (0)
 Bạn đọc viết (14)
 Khuyến mãi hàng ngày (24)
 Mua bán đồ cũ (0)
 Phong thủy (0)
 Việc làm (3)
 Ẩm thực ba miền (0)
 Điện thoại các loại (0)
 iPad + iPod + iTunes (0)
 Máy tính, linh kiện (0)
 Sim số đẹp (0)
 Máy nghe nhạc (1)
 Phụ kiện, đồ chơi mobile (0)
 Làm Quen Kết Bạn (1)
 Ô tô, xe máy (0)
 Điện tử, điện lạnh (0)
 Phần mềm, web (0)
 Máy móc, thiết bị (9)
 Học hành, du học (0)
 Thời trang (9)
 Sổ sách, chứng từ (0)
 Máy quay, máy ảnh (0)
 Văn phòng phẩm (0)
 Card fone,game,net (0)
 Sửa chữa bảo trì (1)
 Hợp tác, đầu tư (0)
 Thẻ nhớ các loại (0)
 Giải trí, du lịch (0)
 Giới thiệu website (2)
 Hoa, quà tặng (0)
 Hàng khuyến mãi (1)
 Nội, ngoại thất (31)
 Dịch vụ ADSL (0)
 Dịch vụ cưới hỏi (0)
 Mỹ phẩm, làm đẹp (349)
 Dệt may, giầy da (0)
 Phần mềm ĐTDĐ (0)
 Thủ công mỹ nghệ (2)
 Dịch vụ gia đình (0)
 Ăn gì, ở đâu (0)
 An toàn,môi trường (0)
 Nông, lâm nghiệp (0)
 C.ty giới thiệu (0)
 Dụng cụ thể thao (0)
 Nhà hàng, k.sạn (0)
 Quảng cáo, sự kiện (1)
 Hàng hiếm, đồ cổ (0)
 Cây trồng, vật nuôi (0)
 Thông báo, nhắn tin (0)
 Tài chính,ngân hàng (0)
 Domain, hosting (0)
 Thủy hải sản (0)
 Thực phẩm (0)
 Sách báo, phim ảnh (0)
 Cầm đồ, thanh lý (0)
 Xây dựng, vật liệu (24)
 Giao thông, vận tải (0)
 Luật, bảo hiểm (2)
 Dịch thuật (0)
 Mỹ thuật,nghệ thuật (0)
 An ninh, bảo vệ (0)
 Tranh, ảnh (0)
 Y tế, sức khỏe (2)
 Đồ dùng gia đình (10)
 Đồ chơi, đồ trẻ em (0)
 Sang quán, tiệm (0)
 Nhựa, cao su (0)
 Mắt kính, đồng hồ (0)
 Hóa chất, sinh học (1)
 Rượu bia, giải khát (1)
 Thiết bị điện (17)
 In ấn, thiết kế (3)
 Dịch vụ tổng hợp (44)
 CD, DVD & Phim ảnh (1)
 Tin Mua bán khác (18)
 Chia sẻ Cộng đồng (10)
 Thông báo - Bố cáo (2)
 
DANH BẠ WEBSITE
+ taynamcuatu.com/
+ binhthuanbds.com/news/thi-truong-bds-phan-thiet/ngoai-cam-ket-loi-nhuan-can-chu-y-dieu-gi-khi-dau-tu-condotel-27.html
+ phukienxedap.net
+ homevietland.com
+ longandelta.com
(Xem tất cả)
THỐNG KÊ
+ Số tin hôm nay:0
+ Số tin trong 48h:538
+ Số tin hiện tại:20.357
+ Đang online:   23.328
+ Số thành viên:56.974
+ Lượt truy cập:168.645.527
[ 22/09/2019, 12:08 AM ]
 
Đăng tin tại đây là luôn nhất trên Google & Facebook & batdongsan.NNN.vn
Đăng một tin VIP tại www.muabandiaoc.biz Kênh mua bán địa ốc miễn phí số 1 Việt Nam
Đăng tin tại đây là luôn nhất trên Google & Facebook & batdongsan.NNN.vn
webmuaban.vn- web mua bán việt nam MUA BÁN RAO VẶT miễn phí, đăng tin miễn phí suốt đời, top 10 Google năm 2
Đăng tin tại đây là luôn nhất trên Google & Facebook & batdongsan.NNN.vn
NHÀ ĐẤT MUA BÁN NHÀ ĐẤT CHO THUÊ NHÀ ĐẤT BẤT ĐỘNG SẢN MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
Đăng tin tại đây là luôn nhất trên Google & Facebook & batdongsan.NNN.vn
CÔNG TY KIẾN TRÚC VIỆT QUANG
Website đăng tin Cho thuê Nhà Đất BĐS Mua Bán Rao Vặt Trực Tuyến Hàng Đầu Việt Nam
nhà đất | mua bán nhà đất | cho thuê nhà đất | Batdongsan.nnn.vn
Mua bán rao vặt hàng đầu Việt Nam, Mua ban rao vat hang dau Viet Nam
Đăng tin tại đây là luôn nhất trên Google & Facebook & batdongsan.NNN.vn
Cơ hội tốt nhất trong năm Đăng một tin HOT VIP miễn phí suốt đời tại muaban.pro gọi 0972001118
Cách tăng nhanh lượt xem tin rao mua bán trên Facebook và top Google, Twitter

BĐS Quận 1 

Đầu tư bất động sản – tôi đã tối đa hóa lợi nhuận khi đầu tư như thế nào?   (Lượt xem: 26)


Các Case-study về việc đầu tư bất động sản– Phân khúc căn hộ

Kinh điển: Đầu tư bất động sản  Lướt sóng

MUA SỈ ĐỂ LƯỚT SÓNG – DÀNH CHO NHÀ ĐẦU TƯ CHUYÊN NGHIỆP

Câu chuyện 1 

Anh An là nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp, vừa rồi anh có đặt mua tổng hết 12 căn hộ tại 1 dự án .

Vốn anh An có : 2 tỷ – Chi phí đặt cọc : 1,2 tỷ (100 triệu/căn)

Anh ra hàng được 8 căn ĐẸP với mức chênh lệch từ 60 triệu – 100 triệu (trung bình là 80 triệu/ căn) . Lợi nhuận đạt được là 8*80 triệu = 640 triệu.

Anh ra hàng 2 căn với giá vốn, mất 20 triệu chi phí cho sale: Lỗ tổng mất 40 triệu

Anh bỏ cọc 2 căn : Lỗ mất 200 triệu.

Tổng lợi nhuận anh đạt được khi lướt sóng = 640 triệu – 40 triệu – 200 triệu = 400 triệu.

Tỷ suất lợi nhuận = 400 triệu/ 1,2 tỷ *100% = 33% .

Trong thời gian ngắn, với phương án lướt sóng SĨ anh đã có mức lợi nhuận rất cao trong vòng 1 tháng là 33%.

BÀI và CÁCH LÀM là có, nhưng không phải ai cũng thực hiện được. Nhóm khách hàng dùng cách này thường là nhóm nhà đầu tư bất động sảnchuyên nghiệp, tức là người không đi làm mà thời gian chính là các công việc liên quan đến bất động sản như quan hệ với môi giới, đi tìm hiểu dự án…

Qua đây các bạn sẽ thấy không còn lạ khi nghe nói có nhà đầu tư vừa mua 1 sàn – 2 sàn. Thực tế chỉ là chia nhỏ ra để lướt, hầu như là không có lượng tiền lớn đủ giá trị của số căn hộ này, họ chỉ dùng để mua lướt mà thôi. Bỏ cọc hoặc bán lỗ để cắt lỗ là bình thường với khách hàng lướt sóng giống như anh An.

Yêu cầu để có thể làm được điều này :

+ Dự án phải thật sự nóng hổi, số lượng môi giới tham gia lớn, hàng ra ít hơn nhiều so với số lượng đặt booking.

+ Mối quan hệ đủ rộng để có hàng đẹp, và có người ra hàng ngay lập tức. Tạo dựng mối quan hệ rộng với môi giới giỏi, môi giới thổ địa là bắt buộc.

+ Sẵn sàng cắt lỗ bằng bỏ cọc, bán lỗ hoặc tài chính đủ dư ra để vào hợp đồng những căn không thể lướt này. (Thông thường thì các nhà đầu tư này đủ lợi nhuận mong muốn trên số tổng căn ra thì ít khi vào hợp đồng những căn tồn này.)

+ Có phương án ra hàng ngay lập tức, hoặc tự chạy nếu có group hoặc có team môi giới đứng sau sẵn sàng chạy hàng thứ cấp này.

Câu chuyện 2 

Từ môi giới trở thành nhà đầu tư bất động sản.

Bạn Linh, là môi giới của căn hộ A tại Quận 9. Khi bắt đầu ra dự án, chỉ booking 50 triệu, bạn đã quyết định đầu tư căn hộ này vì thấy khá tiềm năng.

Trong ngày chuyển cọc, bạn Linh đã lấy được căn đẹp này và có khách muốn mua chênh lại 50 triệu tại chỗ.

Vốn bạn Linh có ban đầu : Đúng 50 triệu. Chi phí đặt cọc : 50 triệu.

Nếu chuyển cọc : Bạn Linh lời 50 triệu với 50 triệu vốn – tỷ suất lợi nhuận đạt 100% . Với người không chuyên thì lướt được vậy đã là rất tốt.

Tuy nhiên, bạn Linh đánh giá là giá sẽ cao hơn vì số lượng hàng ra quá ít so với số booking (tỷ lệ 1-4 tức là 4 khách booking chỉ có 1 khách mua được). Bạn Linh đã giữ lại đợi tăng giá. Rất tiếc là thị trường chỉ nóng trong ngày hôm đó và hôm sau, sau đó 2 ngày bạn ấy bán ra giá chênh 50 triệu như ngày chuyển cọc nhưng không thành.

Sau đó Linh phải tự kiếm khách bán lại lỗ 20 triệu so với giá gốc để tránh mất cọc khi CĐT bắt vào hợp đồng.

Cũng có người bạn của Linh là Vĩ, Vĩ mua được căn không đẹp như Linh, nhưng ngay trong ngày mở bán Vĩ đã quyết định bán ra chênh được 35 triệu .

—-

Câu chuyện này rất nhiều khách hàng là nhà đầu tư không chuyên khi lướt sóng gặp phải. Dự án nóng khi booking và công bố làm khách hàng đánh giá sai lầm về độ nóng hot sau đó khiến quyết định giữ lại đợi tăng giá sai lầm.

Với nhiều khách hàng mỏng vốn, nhưng lại muốn lướt sóng thì dễ dẫn tới tình trạng bỏ cọc (ở đây bản thân Linh là môi giới nên dễ bán ra được, còn bình thường khách thì sẽ rất khó hoặc chịu lỗ nhiều hơn).

Qua 2 câu chuyện, tôi muốn chia sẻ đến khách hàng có ý định đầu tư lướt sóng. Lướt sóng có thể, nhưng không hề dễ dàng. Đừng tham gia cuộc chơi này nếu kĩ năng và mối quan hệ với môi giới không thật sự tốt.

Đầu tư bất động sản với mục đích tích lũy tài sản

Câu chuyện 1 : C đã mua được 1 căn hộ tại Palm Heights. Với mức thu nhập hằng tháng 2 vợ chồng C tương đối cao. Tuy nhiên để tích lũy đủ tiền để mua được một căn hộ khoảng 3 tỷ thì sẽ phải ít nhất 5-6 năm thì mới có thể mua được.

Tuy nhiên, tại Palm Heights của Keppel Land có chính sách thanh toán rất tốt là 1% – 1,5% tháng. Tức đâu đó khoảng 30 triệu – 45 triệu/ tháng cho căn hộ giao thô khoảng 3 tỷ. Mức tích lũy của tôi dư cho việc thanh toán 20% vào hợp đồng, và thu nhập hằng tháng đủ chi trả nên tôi quyết định mua.

Sau thời gian 2 năm, C đã bán ra căn hộ này, và lợi nhuận thu về là 300 triệu trên tổng số tiền bỏ ra là 1,2 tỷ (khoảng ).

Cũng có khách hàng tương tự của tôi tư vấn, khi mua thì cũng cùng mục đích tích lũy được một tài sản lớn bằng nhờ thu nhập hằng tháng tốt. Anh đã quyết định giữ lại căn hộ tại Palm Heights block T2 và vay thêm gần 1 tỷ để đóng vào nhận nhà và hoàn thiện.

Lãi suất vay năm đầu của NH là khoảng 8,5%/năm ưu đãi với thời gian vay 20 năm (năm sau lãi thả nổi). Tức anh trả gốc và lãi dao động khoảng 12 triệu/ tháng.

Khi đạt được mức lợi nhuận tiếp tục đạt khoảng 700-800 triệu thì anh sẽ bán ra, tạm thời thì anh dùng cho thuê (mức thuê tương đương) với tiền trả ngân hàng.

Với câu chuyện này, rõ ràng là mức lợi nhuận của phương án này thật sự không quá hấp dẫn. NHƯNG nếu để dành cho được 1 số tiền lớn thì rất khó, khó hơn nhiều so với việc tích lũy tài sản bằng cách mua căn hộ trả góp mà vẫn có lợi nhuận tương đối.

Một trong những giá trị của căn hộ chính là GÓP. Dễ mua và dễ khai thác làm cho rất nhiều khách hàng tuổi trẻ, chưa có tích lũy tài sản lớn nhưng thu nhập hằng tháng cao chọn để làm kênh đầu tư.

Các lưu ý khi chọn phương án đầu tư này :

+ Lựa chọn các chủ đầu tư uy tín, có phương thức thanh toán tốt dài hạn.

+ Lựa chọn các dự án có chính sách vay tốt, như không lãi suất trong 2 năm đầu (Khang Điền hay có).

+ Không vay quá ngắn, hoặc vay quá nhiều làm áp lực chi trả lãi hằng cao.

+ Luôn sẵn sàng cho phương án trả hết phần gốc còn lại khi lãi suất ngân hàng tăng cao đột biến.

+ Phù hợp với người mua nhà lần đầu để Ở khi thu nhập hằng tháng gia đình tốt. Hoặc người có ý định để dành đươc tài sản lớn hướng tới tự do tài chính khi đến tuổi nào đó.

Căn hộ cho thuê

Có 2 dòng khách hàng thường chọn mua đầu tư căn hộ cho thuê :

+ Khách hàng mua căn hộ cho thuê là phương án cộng thêm để tối đa hóa lợi nhuận khi đầu tư căn hộ.

+ Khách hàng hướng đến tự do tài chính, thu nhập hằng tháng từ các bất động sản cho thuê.

2 thời điểm khách hàng thường chọn :

+ Mua từ thời điểm đầu tiên – hoặc có ai đó bán giá rẻ vào thời điểm chưa bàn giao.

+ Mua tại thời điểm nhà bắt đầu bàn giao, căn hộ khai thác được liền, giá bán cũng được ưu tiên.

Như tôi đã chia sẻ, phương án mua căn hộ cho thuê là phương án cộng thêm để tối đa hóa lợi nhuận khi đầu tư nên những lưu ý tôi sẽ hướng quý khách về tích lũy tài sản và đầu tư sau bán lại .

Tức là không nên chỉ có đầu tư căn hộ để cho thuê mà nên kết hợp cả tích lũy tài sản và phải bán lại có giá trị gia tăng cao.

Tích lũy tài sản + cho thuê : Nên ưu tiên mua từ đầu để có giá tốt nhất tại dự án, hoặc những thời điểm mà giá còn tốt thì ưu tiên mua. Thời điểm mua càng gần thời điểm giao nhà càng tốt vì khai thác được nhanh.

Có rất nhiều khách hàng là nhà đầu tư bị áp lực vốn, hoặc cần xoay vốn nên thường bán lại tại thời điểm trước khi chủ đầu tư thông báo nhận nhà. Có một số dự án thậm chí khách hàng bán lại với giá gốc để thu tiền về nhanh hoặc chênh thấp khoảng 5%/năm thì đây là thời điểm mua vào rất ổn.

Nhưng để khách hàng tiếp cận được những nguồn hàng này thì cũng không phải dễ. Thường là phải thân với môi giới để có hàng là báo, vì hàng này số lượng không nhiều và thường đến gần thời điểm giao nhà thì bán rất nhanh.

Cho thuê + bán lại :

Với mục đích này thì chính nằm ở phần bán lại, cho thuê chỉ là giải pháp khai thác trong lúc đợi căn hộ đến thời điểm bán lại tốt.

LƯU Ý : Hầu hết các căn hộ cho thuê đều ở khung lợi nhuận từ 4%-7%/năm. Trừ khi căn hộ đó mua thời điểm giá quá rẻ hiện đã tăng cao, và so lợi nhuận với giá thuê hiện tại thì mới cao hơn.

Mua căn hộ để bán lại

Khách hàng đầu tư nhu cầu này có ý định bán lại trong 2-3 năm khi mua căn hộ (Thường nhà đầu tư bán trong giai đoạn trước hoặc sau khi nhận nhà 6 tháng) :

Tôi xin lưu ý 2 vấn đề cực kì quan trọng cần cân nhắc :

– Yếu tố chờ khi đến thời gian này : Tức là trong vòng 2-3 năm tới, những yếu tố chờ như đường xá, dân cư, hạ tầng hay dự án mới mở ra có cái nào hình thành hay không ? Trong đó yếu tố hạ tầng giao thông và dân cư về sinh sống tăng nhanh là 2 yếu tố chờ quan trọng nhất góp phần vào giá trị gia tăng của căn hộ.

Đừng bỏ qua điều quan trọng này, hãy xem thử xung quanh đó có dự án nào lớn sẽ triển khai trong thời gian này hay không . Như thực tế tôi chia sẻ ở trên, những dự án ra sau thường có giá bán cao hơn so với giá dự án trước. Dù ảnh hưởng lớn hay nhỏ thì tôi chắc chắn là có ảnh hưởng đến mặt bằng giá của khu vực, qua đó ảnh hưởng đến giá bán căn hộ hiện tại.

– Thị trường bán hàng : Có rất nhiều dự án được đánh giá tốt, vẫn bán được nhưng thị trường thứ cấp không sôi động. Chủ yếu vì khâu bán hàng sơ cấp không thật sự nóng nên khiến cho mặt bằng giá lâu được đẩy lên.

  • Tỷ lệ để có thể thị trường sôi động là booking chuyển cọc ít nhất là 3-1 (Tức là 3 booking có 1 cọc) .
  • ÍT nhất 3 đợt bán hàng hoặc số lượng căn đủ nhiều với tôi trên > 500 căn. Số lượng căn nhiều, giá tăng (dù là tăng kĩ thuật từ chủ đầu tư) cũng góp phần làm giá thứ cấp nhảy lên.

VỚi thời gian đầu tư lâu hơn (Sau khi nhận nhà 2-5 năm) : Với khoảng thời gian đầu tư này cần nhất là nhìn vào quy hoạch của khu vực và chủ đầu tư.

Yếu tố chờ dài hạn : Đánh giá tổng quan quy hoạch hạ tầng, dân cư, tiện ích khi mua căn hộ bán lại là cực kì quan trọng. Hầu hết giá bán tăng trưởng là nhờ các điều này nên rất quan trọng.

Chủ đầu tư : Xem thử chủ đầu tư nào thường khi hoàn thiện thì giá sẽ tăng cao. Chủ yếu đến từ việc hoàn thiện chất lượng cao, tiện ích đẹp và đồng bộ thì sẽ thu hút nhiều người muốn vào Ở.

Với 2 điều này, làm sao phải chọn được dự án nhiều người muốn vào mà ít người muốn dọn ra. Chính điều này sẽ làm cho khách hàng mua lại sẵn sàng chi trả một mức cao hơn bình thường để sở hữu một căn hộ tại đây.

Đánh giá xung quanh : Xem thử trong bán kính 2km còn quỹ đất lớn hay không, nếu còn quỹ đất lớn để phát triển dự án thì đây cũng là 1 điểm cộng cho việc đầu tư dài hạn.

Tuy nhiên, nếu đầu tư dài hạn thì trừ việc sở hữu những căn hộ hiếm tại các khu vực trung tâm CBD Quận 1 hay Thủ Thiêm thì tôi sẽ ưu tiên đầu tư đất hay nhà phố hơn.

( Nguồn: Internet)








Chi tiết bản tin:
Số lần xem:26
Ngày đăng:25/08/2019, 04:36 pm
Ngày hết hạn01/05/2020, 04:36 pm
Chuyên mục:BĐS Quận 1
Nơi đăng:Hồ Chí Minh
 
Thông tin người đăng:
Họ tên: HausVietNam2019
Địa chỉ:HausVietNam2019
Điện thoại0987654321
Email:Liên hệ với người đăng tin
Website:
IP cập nhật tin:113.161.87.138
 
Thông tin khác:
In trang này
Gửi liên kết đến bạn bè
Xem các tin khác củng chuyên mục
Thông báo cho Ban Quản Trị nếu tin đăng có nội dung xấu


CÁC TIN ĐĂNG MỚI NHẤT CỦA HausVietNam2019
STT Tiêu đề Ngày đăng Nơi đăng
1 Hausnima - căn hộ chung cư 1,5 tỷ tại quận 9 (dự kiến) (2) 17.09.2019 Hồ Chí Minh
2 Đầu tư bất động sản – tôi đã tối đa hóa lợi nhuận khi đầu tư như thế nào? (25) 25.08.2019 Hồ Chí Minh
[ Xem tất cả tin đăng của HausVietNam2019 ]
CÁC TIN ĐĂNG VIP CÙNG LĨNH VỰC BĐS Quận 1
STT Tiêu đề Ngày đăng Nơi đăng


 
quảng cáo hiệu quả giá rẻ nhất Việt Nam
Vượt lên chính mình! Thử xem hôm nay là một khởi đầu NHỎ cho sự nghiệp LỚN MAI SAU của bạn!!!

HỖ TRỢ TRỰC TUYẾN